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柏林市場分析

19 January 2016

年輕的人口結構、商業能力以及獨特的歷史,這一切融合交匯到一起,讓柏林成了世界上最具活力的投資市場之一。

不斷增長的經濟實力,讓德國成為了歐洲大陸上一個可靠的物業投資熱點,對於首都柏林來說,這一點就更不言而喻了。 

受益於免費教育這一國家政策以及智慧財產權保護,柏林的工商業持續蓬勃發展,在推動當地人口增長方面發揮了關鍵作用。 

這對物業市場的連鎖效應是很明顯的,柏林物業市場的表現也激起了世界各地投資者的投資信心。位於柏林市中心地帶的米特區是一處現有的投資熱點,仍然可以提供很好的投資機遇;不過城市中不那麼出名的地段往往能夠提供更好的價值。 

創業中心 

德國首都的重商文化已經讓柏林成為了整個歐洲的創業中心。 

2015年上半年,有大約19億歐元投資到了新興公司上,這個數字比上一年全年的投資額度還要大。因此,大量新的公司湧現,每過僅僅20個小時,就有一家新公司開始營業。 

現在每年在柏林有40,000家新公司開始設立辦公室,考慮到柏林的人口數量,這個數字是整個德國最高的。 

這裡靠近柏林的各種高科技工業區,資訊技術、醫藥、生物工程、生物醫學工程和可再生能源這些主要的高科技部門都位於柏林的商業區。 

當然了,這也就意味著更多的就業機會,推動了柏林的蓬勃發展,柏林現在的就業增長情況要高於德國的任何州。按照雇員數量計算,柏林最大的商業部門實際上是旅遊行業,旅遊業現在雇傭了超過25萬人。這也反映了柏林作為歐洲第三重要的旅遊目的地的地位,僅次於倫敦和巴黎。 

年輕和受過教育的人口結構 

柏林的四所公立大學、五所政府認可的私立大學內有170,000名學生求學,因此高等教育也是柏林生活的一個重要環節。柏林自由大學(FU)、柏林洪堡大學(HU)、柏林工業大學(TU)以及柏林藝術大學(UdK)都是享譽世界的大學機構,在促進德國及柏林的經濟發展,還有文化創新方面,扮演了關鍵的角色。柏林自由大學(FU)和柏林洪堡大學(HU)的聯合醫學院——夏赫特大學醫院,現在是歐洲最大的大學醫院。 

在上述大學求學的學生基本上都不需要自己掏學費。近年來,全民免費的高等教育已經成了全德國最吸引眼球的政策,這是一個明確的信號,表明德國致力於自身的知識經濟投資。 

德國的免費教育甚至還推廣到了海外留學生身上,海外留學生可以和德國學生一樣,享受相同的學費優惠。現在僅僅在柏林就有25,000名國際留學生求學,德國的納稅人每年要為這項政策支付3.32億歐元。 

雖然如此,現在每年有50%的海外留學生在畢業後選擇留在了德國,獲取並留住智慧財產權這一專案目前來看是成功的。 

人口激增 

德國的人口正在持續增長,而柏林又在其中一馬當先。柏林已經成了歐洲第三大城市,有352萬居民,並且過去的三年中,柏林平均每年還會新增4萬名居民。 

預計柏林的人口數量還會繼續增長,新增大約400,000居民,到2030年,柏林的人口將接近四百萬。這些新增的人口都需要住屋,預計大約需要同時新增300,000處住宅才能滿足新增人口的需求。 

但是,柏林現在的住宅建設速度比其它任何主要的德國城市都要慢,2014年,每1000名居民中只完工了0.8處新單位。當前的住宅建設瓶頸有所好轉,預計2016年將有17,600處新單位竣工。但是基於預測的人口增長情況,每年需要20,000處新單位才行,而上述數字要低12%,但是在接下來的15年中,上述住宅建設速度仍有可能保持不變。 

毫無疑問,這一住宅供應赤字會對價產生正面影響。 

柏林的已經開始上升,2014年,柏林的平均上升了10%,而2015年柏林的樓價又上升了13.1%。 

租金也已經開始上升,2014年,柏林的租金上升了6.6%,儘管如此,對於租戶來說,柏林仍然是整個德國住宅租金最實惠的大城市。最近柏林引入了一項租金上限系統,適用於2015年6月份之後銷售的所有物業,預期這一系統將會對租金的可持續增長起到支撐作用。 

新克爾恩(Neukölln)的新機遇 

新克爾恩(Neukölln)是柏林市人口最稠密的地區,位於柏林市的東南方,現在已經成為了一個重要的創業中心。這一地區一直在穩步發展,隨著新居民的湧入,再生投資也水升船高。2013年,新克爾恩(Neukölln)是整個柏林市人口增長第二快的地區,僅僅次於米特區;從那之後,新克爾恩(Neukölln)的開放空間以及波西米亞文化就開始吸引新居民源源不斷地湧入。 

2015年下半年,這個地區物業價格的平均升幅就達到了15.7%。2014年,這個地區單位的價格也上升了17.4%,這一數字令人瞠目結舌,並且這也是整個柏林市同一時期最快的升幅。 

新克爾恩(Neukölln)的北部,因為靠近時尚的克羅伊茨貝格(Kreuzberg),物業價格也出現了大幅上升;而南部則可以給投資者提供更多機會,Richardplatz附近的社區就更加搶手、表現更加不俗。 

本地人把這裡稱作Richardkiez或者Rixdorf;2015年,CBRE把這裡評為了柏林市前五個“前途無量”的物業社區之一,並且在2014年這一年,這裡的租金上升高達12.5%。

環業投資IP Global

Written by 環業投資IP Global

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