頂級物業投資市場:聚焦柏林

21 March 2017

德國首都柏林為投資者帶來了巨大的投資潛力

如今,經濟不確定性席捲各大經濟體,倫敦與紐約中心區域的樓價令人望塵莫及,而德國首都 - 柏林地區的樓產價格依然處於低水準區間,為投資者帶來了巨大潛力。 

2017年,普華永道與城市用地研究所第二次將柏林評為"物業投資與開發頂級市場",在投資、開發、租金上漲前景與資本增值前景方面均獲得最高評分。自2016年起,柏林已連續兩年獲此殊榮。 2016年,柏林地區住宅價格整體上漲9.6%,市場表現強勁。 

目前,柏林正在進行大規模的公共設施重建,其新落成的國際機場將在2018年投入使用,之前暫緩開發的區域也進入到轉型過程當中。以柏林中心地帶米特區為圓心,城市重建與改造如波浪一般,蔓延至夏洛滕堡與腓特烈斯海因等週邊區域。投資者與新創企業也隨之轉移至市城市中心的週邊區域。 

城市基礎設施與重建改造 

依據整體規劃,柏林將在全市範圍內新建諸多國際酒店與零售商區,但其最為重大的開發專案當屬柏林勃蘭登堡機場,該機場將成為新的首都國際機場。 勃蘭登堡機場將於2018年開幕,屆時將與亞洲實現直航,直接服務于3500萬乘客。 此外,該機場將連通柏林城市輕軌,並實現與地區及全國鐵路之間的對接,可大幅度提升德國境內跨區域交通能力。 

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供給與需求 

2015年,在世界首都城市人口年輕化程度評比當中,德國被評為第三名。 截至2015年12月,柏林人口在10年間共增長270720人;而單在2015年,柏林人口即實現47900萬人的增長。 柏林現人口總數為3610160,其中15-45歲之間的人口占40%,65歲以上的人口僅占19%。 根據預測,2015年至2030年間,柏林人口將增長7.5%。自2015年起,近幾年的實際增長率在不斷印證該預測的準確性;而7.5%的增長預期預計將在短短5年內即可實現。 

日益增長的人口使物業成為必要需求,對於住宅樓宇的需求更為強烈,每年對於新住宅的需求可達20000套。 2015年,新落成住宅只有10722套;2017年,柏林的城市物業空置率已降至1.2%。 柏林的住屋人口與完工住宅數比例為1000比1.9,在德國7個大型城市中,物業短缺程度排名第二。 

銷售與租金 

與其他歐洲首都城市相比,柏林的樓價仍處於較低範圍。 然而,由於人口上漲與租樓需求積壓,樓價呈上漲趨勢。 僅在2016年,住宅價格即上漲9.6%。其中,新建物業有10.5%樓價升幅,成為整個地產市場範圍內漲幅最高的部分。 物業租賃市場也呈強勁態勢,據世邦魏理仕(CBRE)數據,住宅租金升幅為4.6%。 

柏林,一片繁榮 

柏林在吸引人口流入的同時,對商業投資也有著巨大吸引力。 Facebook、Expedia、亞馬遜、特斯拉等高科技企業已進駐柏林市場。同時,穀歌將在首都柏林開辦學校,為創業型公司提供孵化中心與其它支援。 谷歌"柏林校園"科技中心預計將在2017年秋季于位於柏林周邊區域的克羅伊茨貝格開幕。 柏林的潛力也在不斷獲得其它商業巨頭的青睞。全球科技投資人克勞斯·霍莫爾將為"柏林工廠"項目投入100萬歐元。該項目是眾創空間項目,也是SoundCloud、Twitter與Uber的辦公所在地。 

依據"歐洲創業聯盟"提供的資料,首都伯林由於擁有低創業成本與高精尖人才儲備,被評為 "最佳創業之都" ,得分緊隨其後的是英國首都倫敦。 此外,伴隨英國脫歐,加之柏林具有良好的創業精神、多元文化人口、低價租金及其市場單一性,諸多金融公司也將目光聚焦于柏林。 

潛力無限 

柏林週邊區域的地產價格較低,將成為未來柏林地產增值的主要區域 - 儘管該部分地區房價已處於上漲態勢。 

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以新克爾恩區為例。 新克爾恩區與克羅伊茨貝格相鄰,位於其南部,該區具有濃厚的創業氛圍,並擁有年輕人口。 該區域雖然處於邊緣地帶,但該區域的人口卻正在向中產階級邁進。新克爾恩的酒吧與餐廳數量增長迅猛,2016年,該區域的租金漲幅為9.6%,在整體細分市場中排名第二。 良好的租金增長被視為未來資本增值的前兆。 

值得一提的時,新克爾恩區內的理查廣場與斯爾博斯丁森泰斯區域在2016年租金分別上漲32%與24%。 截至2015年底,環業投資下屬項目"理查宮(Richard Quartier)"已獲得超過20.3%的累計增長。 

視線轉移至克羅伊茨貝格區。該區域擁有大量創業公司與年輕化人口,未來將趨向中產階級化,資本增值勢在必得。 去年,該區域的租金漲幅為11%,在整體細分市場中排名首位,未來資本增值預期極佳。 

普倫茨勞貝格與潘科也是極具潛能的行政區域。 這兩個區域是最早步入中產階級的傳統區域,區域內擁有諸多高品質餐廳,公共設施也趨於完善,許多公司都在此成立。 

投資者可考慮該地區較為週邊的區域,週邊區域交通也可連通至亞力山大廣場與普倫茨勞貝格中心地帶,且週邊區域的物業價值仍處於低估狀態。 2016年,縱觀整體細分市場,潘科區租金整體漲幅為6.6%,高於柏林平均值4.6%;潘科的總體資本增值為6.5%。 該資本增值幅度低於柏林平均值(10.5%),但由強勁的租金漲勢與低於平均值的資本增值幅度可推斷,該地區將在未來迎來資本增值。 

關於上述推斷,利希滕貝格即是很好的例子。 2015年,該地區樓價只上升3.4%,而租金取得較強增長,增幅為8.7%.。 2016年,利希滕貝格的整體樓價漲幅達29.7%,是柏林漲幅最高的地區,令人瞠目結舌。該漲幅可歸功於該地區臨近柏林動物園。 

目前,與充滿不確定性的其他市場相比,柏林是極具吸引力的投資目的地,建議投資者對其悉心考慮。 柏林是國際化大都市,擁有年輕向上、充滿活力、增長穩定的多元文化人口群體;柏林是通往歐洲大陸的重要門戶,立足柏林,即可觸及歐洲良好的商業與科技氛圍。 目前,柏林住宅市場供不應求,為樓價上漲提供了驅動力。2016年,柏林整體住宅樓價上升達9.6%,漲勢強勁。 此外,新落成的柏林首都國際機場將進一步推動城市轉型,為柏林物業市場帶來無限潛能。因此,投資柏林,不要錯失機會。


 

伊恩·西格蒙德 (Ian Sigmund)

Written by 伊恩·西格蒙德 (Ian Sigmund)

伊恩·西格蒙德 (Ian Sigmund) 對於歐洲市場的分析深入而透徹,環業投資的重大投資事項經常以他的分析,作為戰略基礎。在環業投資擬定德國投資戰略時,伊恩也承擔核心角色。同時,在重大投資事項的項目管理方面,伊恩也頗有建樹。

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