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如何尋求有潛力的海外物業市場

9 October 2019

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市場上並沒有單一的指標來判斷一個物業市場是否值得投資。

然而,IP Global 環業投資的專業投資團隊會考慮一籃子的因素。今天,讓我們一起回顧多個物業投資的關鍵指標,及為您提供三個極具潛力的歐洲新興市場。

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人口增長令住屋需求上升,是投資時必須考慮的基本因素。緊隨其後的是經濟增長; 如果社會上各行各業都同時增長,則代表物業的需求可能會進一步增加。

除此之外,如果一個地方也擁有完善的基礎建設,則代表該地區的經濟強勁而穩定。

一個城市的公共交通網絡十分重要,原因是它能把住所與市中心連繫起來,提供更高質素的就業、醫療和教育機會。

 

 

 

 

供求關係

高透明度是我們選擇投資物業市場的因素之一,當我們找到一些處於供不應求的市場時,樓價和租值都往往有上升趨勢。只要有更多的投資者進入這個供不應求的物業市場時,就能夠讓不同行業產生雪球效應,為整個地區帶來就業機會和基建增長,以及促進該區的創新科技發展。

現在是投資的好時機嗎?

發展成熟的物業市場,例如倫敦和紐約的往績記錄均指出,即使在政治局勢不穩的時期,物業市場能迅速恢復過來,屬良好的投資工具。為投資者提供很大的誘因,而且確保物業價格可維持高水平。

面對新興市場存在的不穩定性,投資者如沒有足夠的歷史數據作參考,不妨考慮上述的要素來判斷自己是否進行一項明智的物業投資。而我們的投資專家團隊可以肯定地告訴您,面對不穩定的政治環境,物業往往是較穩定的投資工具,可為您提供穩定的租金收入和樓價升值。

針對海外買家的刺激措施

投資前應仔細研究當地的外國投資法例以及海外買家的刺激措施,同時應考慮市場供應及償還貸款能力。精明的投資者會注意到海外買家的刺激措施可以提升一個市場的吸引力和投資潛力。

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哪些新興市場正在冒起?

根據以上提及的關鍵指標,我們最新的研究歸納出三個極具投資潛力的歐洲城市,分別是里斯本 (Lisbon)、波圖 (Porto) 萊比錫 (Leipzig)。

里斯本 (Lisbon)

里斯本晉身成為旅遊人士的理想目的地,已經是一個公開的秘密。同時,這個沿海的首都,其創新的創業環境,和前衛的思想文化,已經成為了投資者關注的焦點。

葡萄牙穩定的政治和社會環境使這個地方成為一個低風險的投資避風港。雖然當地的經濟在 2008 年受到打擊,但葡萄牙的經濟經已有顯著的復甦跡象。葡萄牙銀行的報告指出 2018 年當地有 2.1% 的經濟增長,並且預料失業率將會下降至 7%。

旅客人數的上升和註冊成立的企業進駐;加上初創企業和自由工作者都能在里斯本發展,是重要投資指標。當地的樓價和租金亦隨著經濟發展顯著上升。而且里斯本正在進行的大型基建項目,令當地的吸引力大增。其總值2.1億歐元的鐵路項目,以及預計每年能處理 5000 萬名旅客的鄰近落成的 Montijo 市新機場,均會為里斯本帶來更多的遊客。

多元化的商業發展,和強勁的旅遊經濟;普華永道 PwC2019年歐洲房地產新興趨勢報告中將里斯本市評為第一名。由 2018 年的第十一名急升,在 2019 年歐洲投資及發展前景報告中更排行第一,在樓價升值潛力及租金增值率方面預測排行第二,超越巴黎,倫敦和馬德里等主要首都城市。

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波圖 (Porto)

波圖 (Porto) - 葡萄牙的第二大城市,這個城市近來開始受到外國投資者的注目。 波圖擁有約 130 萬人口,預計在未來十五年內會吸引 65,000 名新移民。

人口增長帶動了波圖和葡萄牙北部的海外投資。在 2013 至 2016 年間,來自著名的外資公司 Greenfield Investment *表現十分強勁,以及海外投資者的增長而創造的就業職位急增三倍,而波圖更在 2016 至 2017 年間得到的外國直接投資 (FDI) 為全國最多。

波圖的創業和自由工作文化發展蓬勃,對經濟增長發揮了重要作用。2018 年是波圖發展最關鍵的一年,因為波圖在世界卓越獎項中,被譽為「歐洲最佳的創業城市」。同年,波圖吸引了共 13 個外國投資項目,涵蓋各行各業,包括旅遊和地產,總值達 2.1 億歐元,是 15 年來最多。這也是歷年來波圖獲得外資公司 Greenfield Investment* 最多的投資金額,進一步證明了波圖的潛力是絕對不容忽視。

萊比錫 (leipzig)

被稱為「小柏林」的萊比錫擁有上述提及的主要投資指標。以該市的人口增長作為例子,自 2009 年起,人口增長為當地的樓價帶來了 100 %  的升幅。根據德意志銀行 (Deutsche Bank) 的數據顯示,萊比錫的房屋供不應求,空置率由 2011 年的 6% 下跌至 2018 年的 2%。

由於萊比錫的房屋供應短缺,導致整個物業市場的樓價和租金飆升。在 2018 年新落成及現樓單位價格累計上升了80%,而新建成樓盤的價格幾乎上升了兩倍。因此,德意志銀行將萊比錫標籤為德國東部「最吸引的物業市場」。

隨著人口增長,近年萊比錫的經濟及勞動市場適逢巨大轉變。在 2005 至 2018 年間,萊比錫的失業率由 22% 降至 6.1%,而就業率則自 2009 年起增幅至 28.5%。萊比錫大學 (The University of Leipzig) 被認為是德國最悠久的高等教育學府之一,擁有頂尖的研究和醫學專業知識。於 2009 年發表的萊比錫綜合城市發展概念 2020 中提到要致力於改善城市的住屋、教育、文化和歷史保育、以及整體基礎設施 – 標誌著萊比錫將會成為一個強勁的投資市場。

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*Greenfield Investment 是一所由外國成立旗下的物業子公司,建造全新自家設施,而不是購買或租賃現有設施。

資料來源: JLL, Knight Frank, CBRE, PwC, Deutsche Bank, The University of Leipzig

所有數據以發佈時間為準確 – 2019 年 8 月

環業投資IP Global

環業投資IP Global提供的一站式服務,建基於大量的市場研究和分析,以及於每個銷售項目都作出財務承諾。 我們在投資過程的各個環節上,提供全面支援。從最初的市場研究分析、對物業及發展商的盡職審查,並提供客戶諮詢、融資和投資流程支援,到持續管理,令客戶在最合適的時間出售物業而獲利。通過我們作投資,可讓投資者和海外業主從其投資的物業獲益並如管理其他資產一樣輕鬆,將物業投資潛力轉化成其個人財富策略的成功組成部分。我們的業績是對投資者最好的證明,到目前為止,客戶通過我們投資的物業總值已超過 2.8 億美元,覆蓋全球30個市場。

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