曼徹斯特物業市場的潛在機遇

    09 Dec 2019

    Blog_GreaterManchester

    想知道哪些市場最值得投資?

    我們經常聽到這個問題,期望可以得到一個直接的答案,卻並非如此簡單。當我們的投資專家環顧全球市場時,需要考慮一籃子的因素:人口增長、基建及住屋需求,但要注意由於市場每天都在不斷地變化,因此每年都需要重新評估。

    我們一方面很高興能為客戶介紹極具潛力新地產市場,但我們亦對投資的整個流程十分謹慎。由於今年曼徹斯特的物業市場發展強勁,所以我們在大曼徹斯特 (Greater Manchester) 的投資項目也不斷增加。   

    預計於 2017 至 2035 年中,大曼徹斯特有很多潛力的地產項目,為每年總增值額 (GVA) 帶來 1.7% 增長。不斷上升的投資金額、蓬勃的經濟發展和充滿文化氣息的風景給予一眾物業投資者一個不容錯過的機會。預計當地的物業市場將繼續強勁增長,受惠於人口增長,重建計劃和不斷增加的房屋需求令物業價格有上升的趨勢。

    以上種種因素使英國的城市,包括曼徹斯特和 Salford ,以及發展中的地區如 Stockport 和 Altrincham ,都是我們 2019 年投資策略中的重點城市。

    以下是各方面理想的投資理據

    人口增長

    Greater Manchester Market - Population 2擁有 280 萬龐大人口的大曼徹斯特,是國際企業的首選「落腳點」,並不斷吸引人移居。同時是英國第二大人口密集的城市,僅次於倫敦。預計在 2019 - 2035 年間當地人口將增加 8%,突破 300 萬人口的大關。

    每年超過 100,000 名學生於大曼徹斯特的四間大學就讀,使當地成為歐洲其中一個學生人口最多的地方。當地的大學生畢業後留在當地工作的百分比是倫敦以外最高的地區;持續為「北方經濟引擎計劃」提供勞動人口,預計 2019 至 2023 年的就業增長率每年可達 1.4%。

    高質素的高等教育院校,加上不斷遷入的年輕居民,使曼徹斯特在 2018 年成為英國第一個城市入選歐洲最年輕首府獎項。當地的學生也希望在英國正在擴張的國際企業工作。

    外國投資 (Foreign Investment)
    Greater Manchester Market - Foreign Investment

    曼徹斯特是全球第六大外國直接投資 (FDI) 城市,單是去年便吸引了不少的商業機構進駐,包括:亞馬遜、GCHQ 和 Jaguar Land Rover。亞馬遜更將曼徹斯特選定為英國倫敦以外的主要辦公地點,開設面積達 90,000 平方呎的辦公室及製造了 600 個職位。

    Booking Holdings 是負責著名預訂酒店網站 Booking.com 的科技企業,最近在曼徹斯特開設面積佔 220,000 平方呎的辦公室,投資了 1 億英鎊。Booking.com 運輸部門的 CEO - Lan Brown :「我們將一直留在曼徹斯特,為未來、為成為歐洲最大及最重要的科技樞紐而努力。」

    持續改善的交通基建

    Greater Manchester Market - Transportation大曼徹斯特最近在英國 《金融時報》 的「2018 - 19 全球未來城市 FDI 報告」中在 “連接性” 中排名第 7 ,在本地和國際旅遊的連接性一項上獲得很高的評分,這有賴於近年的項目發展。

    曼徹斯特機場是英國最大的機場,每年處理超過 2,200 萬名旅客,並提供連接國際城市的直航航班往返包括紐約、巴黎和卡塔爾。當地最近確認將會開辦來往印度的直航航班,而上年 2018 年亦是開通來往北京直航航班成立兩周年的里程碑,這條航線使曼徹斯特出口中國的銷售上升 41%,高達 12.9 億英鎊

    鑑於曼徹斯特人口的急速增長,改善交通基建設施是政府首要任務。目前,大曼徹斯特的交通網絡每天要應付超過 560 萬客運量,預計這數字只會有增無減。於 2015 年制定的《交通發展策略 2040 》令人印象深刻,計劃旨在協助處理當地交通的發展。概述了英國最大的交通網絡 - 曼徹斯特鐵路的改進方案,巴士路線重組及道路的整修方案亦都在計劃之內。

    社區重建計劃

    Greater Manchester Market - Regeneration大曼徹斯特是 2014 年 12 月發佈「北方經濟引擎」價值 70 億英鎊計劃的核心部份。目標是吸引人投資英國北部地區,並且帶動當地的經濟;計劃涵蓋商業、文化及基建發展。當中特別預留了 9,800 萬英鎊在曼徹斯特發展文化及休閒設施,及 3 百萬英鎊用來興建住屋。

    在宣布「北方經濟引擎」計劃後,曼徹斯特的經濟出現了驚人的增長。該市的 NOMA 地區正在進行大規模的重建,共用上 8 億英鎊的資金來建立 250 萬平方尺的辦公室空間,1,158 間新建住宅以及 40 萬平方尺的購物和休閒設施。曼徹斯特大學的其中學院 School of Digital Arts (SODA) 亦將在 2021 年揭幕。該大學已獲得 3,500 萬英鎊投資,用作建立新校舍,每年可容納 1,500 名學生。

     

    房屋供應及需求

    Greater Manchester Market - Regeneration or housing supply由於大曼徹斯特持續發展,吸引不少人移居,令當地的住屋需求一直持續上升。但房屋數量仍然供不應求,導致樓價及租金上升。

    GMCA 《大曼徹斯特空間策劃藍圖 2018 》指出在 2018 至 2037 年間最少需要額外建設 201,000 間住宅才能滿足當地的住屋需求。這代表在未來 20 年每年需要 11,360 間新建房屋。但 GCMA 自 2008 年起已經指出曼徹斯特市的新建房屋供應每年只有約 3,000 間,即是每年就有 8,000 間房屋短缺。

    由於供不應求,樓價在近年顯著上升。由 2012 年 1 月至 2018 年 10 月間,曼徹斯特住宅單位的平均價格由 99,299 英鎊升至 144,293 英鎊。

    在這個「北方經濟引擎」計劃中, IP Global 發現有兩個強大增長潛力的城市。

    在大曼徹斯特的市場中,哪個地區最值得您留意?

    Altrincham

    Greater Manchester Market - AltrinchamAltrincnam 是一個擁有繁華商業社區的現代化城鎮。該區擁有一些倫敦以外的豪宅,而且是一個發展成熟的地產市場。近年,大量的公共和私人資金投放到 Altrincnam ,用於不同的改善項目,例如:新的綜合醫院、大型零售店和電影院均正在興建中。

    • 與 Trafford 市其他城鎮相比, Altrincnam 的居住社區較為富裕和年輕,近年的發展也有助於吸引新居民。2018年 Altrincnam 被評為英國最宜居的地方
    • 投資 2,240 萬英鎊建立一個全新的休閒中心。 Trafford 市議會亦制訂計劃,協助小型企業獲得最多 20 萬英鎊的商業貸款來創業。
    • Altrincnam 的市鎮重建項目亦都獲得青睞,當地的市鎮大街在 2018 年被評為全英國第一
    • 在 2014 年,投放 1,900 萬英鎊的資金協助重建基建項目,確保當地的公共交通暢通易達。

    Stockport

    Greater Manchester Market - StockportStockport - 一個位於大曼徹斯特南部的城鎮,是當地最繁華的市鎮之一。經濟規模達 64 億英鎊、擁有 11,660 間企業公司,以及 28.9 萬人口並持續地增長中。距離與曼徹斯特市中心僅 11 公里,而當地的投資吸引力正持續上升。Stockport 提供極佳的生活質素,同時連接來往大曼徹斯特以至英國的其他地區,大量政府資金的流入鞏固了當地的地位,協助重塑城鎮的形象。

    • 一個價值10億英鎊的重建計劃將會改善當地基建及市中心的建設,製造 5,000 個就業機會及供應 1,100 間新建房屋。
    • Stockport 的物業價格較易負擔;當地的平均單位價格為 159,000 英鎊,而英國的平均樓價為 173,000 英鎊,在 Stockport  購入物業相當於節省了 9% 。
    • 由 2011 年至 2018 年間 Stockport 的住宅單位及別墅平均價格上升了 41.5%。

    Salford

    iStock-610034230鄰近曼徹斯特市中心,擁有 251,300 人口,是西北部的重要城市,連接完善的公路及鐵路網絡。Salford 的人口及投資吸引力有增無減。自 2001 年起當地的人口有 15% 的增長;單是 2018 年就業職位增長達到 6.4%。Salford 是充滿動感活力的地區,樓價較曼徹斯特市中心低,吸引了一眾學生及年輕的專業人士。

    • Salford 區現時的房屋供不應求。在 2035 年需要 34,900 個新建住宅單位,但 2011 至 2015 年間,每年只有 600 個新建住宅供應,與每年的供應目標仍然有 1,145 個單位短缺。
    • Salford 區的住宅價格在顯著上升的情況下仍然具競爭力。現時當地的住宅樓價較曼徹斯特的平均價格低 18.5%,而且比 Trafford 區的平均價格低 32.3%。
    • Salford 區投資策略估計,2016-2026 年間,預計有 38 億英鎊的投資金額。
    • 到 2036 年,該市的總增值 (GVA) 增長率預計達 52.9%。
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    WRITTEN BY IP GLOBAL

    With over 18 years of experience helping investors build and maximise their investment portfolios, IP Global Director Grant Reynolds knows a thing or two about the global property market. A recent trip to Portugal showed him a prime opportunity.

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