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海外投資者如何申請德國物業按揭?

9 January 2020

Blog_GermanMorgage柏林的經濟發展蓬勃,人口持續增長,令當地的住宅物業市場充滿潛力,成為一個新興的投資城市。值得留意的是,柏林的樓價比起其他熱門城市(例如: 倫敦市中心,或紐約)較容易負擔。

對於希望通過按揭貸款的投資者,今次絕對是一個好時機:柏林深受外國人投資者歡迎,主要原因是「入場費」比較低,容易「上車」。

非德國居民如何申請按揭貸款?與其他發展成熟的地方並良好的監管制度市場一樣,都需要經過詳細、高透明度和系統性的審查(是評估市場穩定的指標)。

以下是海外投資者申請德國按揭指南,讓您了解每一個程序: 

第一步:尋找合適的貸款計劃

當簽署物業的買賣合約後,您便可以申請當地的貸款,不過在尋找的貸款計劃時需注意不同的利率收費。

  • 了解德國貸款限制 - 德國有「按揭成數」 (MLV) 的限制 ,並會參考樓價和未來的升值潛力。德國銀行審批按揭時會比較謹慎,他們一般估值的樓價普遍比市場低,按固定的收入及物業價值評估,最多可以批核高達 70% 的按揭貸款。
  • 固定或浮動利率? 在德國,您可以選擇以固定或浮動利率進行按揭。如其他物業市場一樣,貸款人的利率會不一。
  • 提供收入證明 - 如果您在申請貸款時已清楚了解貸款人所需的文件,您可以預先準備有關的證明文件,避免有任何延誤。特別是自僱人士,由於大多不能提供入息證明。

第二部:選擇你的貸款人

您可以預先尋找可為您承造按揭的銀行,但海外置業者有特定的貸款計劃,因此未必可享有最優惠的利率。一個專業的地產代理可為您簡化貸款申請的程序,協助您找出最合適的貸款方案。有見及此,IP Global 為您推薦我們良好的合作夥伴 Liquid Expat ,擁有豐富的貸款經驗和專業知識,專門協助海外投資者申請按揭。

第三步:提交所需的文件給您的地產代理

您的地產代理會根據貸款人的要求,提示你需在甚麼時候提交所需的文件,一般是身分證明文件包括護照和兩年的住址證明。

至於個人財務狀況,您需要填寫一份個人申報表 (Selbstauskunft) ,提供入息證明。至於自僱人士,一般需要提供過去兩年的資產負債表及過去一年的報稅單。您亦需要提供證明文件(銀行月結單的形式)確定有能力支付貸款金額。

還需要提供其他物業的資料,例如面積、地點,和預計落成日期。

第四步:獲取一份 Schufa 報告

Schufa 是德國的信貸和貸款數據存庫。貸款人一般要求借貸人提供一份 Schufa 報告 (按信用風險評級得分) ,屬貸款審核的一部分。不過,對於海外買家有德國信貸紀錄的情況並不常見,一般您的地產經紀會清楚知道貸款人所需要的信貸紀錄證明文件(通常由當地機構發出的信貸報告) 以核實您的貸款能力。

若您的國家沒有信貸評級機構,例如阿聯,您也可以提交銀行的貸款月結單及銀行紀錄,地產經紀會給予您正確的指引。

 

第五步:委託律師

當選好您心儀的物業後,您便可以準備開始進入購買程序。不過,德國所有物業買賣都需要經由律師處理,能夠代表您公平、公正地審視所有法律程序。

IP Global 的客戶服務團隊樂意為您推薦一些位於柏林的律師。德國法律要求買家親身見證簽署合約的過程,買家能夠親自來到柏林固然是最理想,但您亦可以透過簽署授權書 (Power of Attorney) 委托第三方人士作見證人。同樣地,IP Global 會為您推薦一些值得信賴的律師

律師會寄出授權書給您,然後您可以帶同這份文件、貸款申請表及其他證明文件,到您所在的德國領事館進行您的簽署儀式,最後用掛號信的方式把授權書的正本寄回給您的律師。

 

第六步:向貸款經紀人遞交您的德國貸款申請表

當您寄授權書給律師時,與此同時,您亦需要遞交德國貸款申請表。當貸款經紀人收到後,會進行審批您的申請表以及有關的證明文件,然後轉寄給您的貸款人。

隨後,貸款經紀人會跟進您的申請表有否成功寄給貸款人,並了解(物業及信貸調查)程序是否順利進行。

第七步:貸款人審查

這個過程一般需時一至兩星期,同時,委託律師盡職查閱買賣合約。

經紀人會確保您的投資、所需要的資金及個人財務狀況(包括您備份證明文件)符合貸款人的要求。如果您做足準備,一切的審批過程將會十分簡單。

 

第八步:通過德國貸款批核

這個階段代表您已經獲得到貸款人批出的款項同時你的律師待完成合約檢查後會與您聯絡。

相信您看完這篇指南之後,你已經掌握如何在德國投資物業的知識。

想了解更多?

整體上,德國的貸款市場可以反映出德國的物業市場是蓬勃、穩定,而且十分適合海外投資者。

透過與我們推薦的貸款合作夥伴 Liquid Expat 相約面談,你可以了解更多有關申請德國貸款的過程,以及現時德國貸款利率的資訊。

為協助你物色投資柏林物業的黃金機會和想了解投資專家對市場的看法,請立即聯絡我們: enquiry@ipglobal-ltd.com

 

德國柏林的最新物業投資機會

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Einbecker 47

Einbecker 47 座落於德國首都柏林市 Lichtenberg 區,是一個時尚住宅項目。
毗鄰眾多教育學府和市內最大的科技中心之一,位於柏林市最受歡迎的核心地段。

• 位於東柏林,共 40 個全新住宅單位
• 優美的公共花園空間
步行 6 分鐘即可輕鬆到達 Lichtenberg U-Bahn / S-Bahn 車站

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BEAUTIQUE APARTMENTS (美蒂克公寓)

座落於德國首都柏林市 (Berlin) 中心的優越地段 Charlottenburg 區,全新活化的美蒂克住宅項目單位以奢華及時尚主題設計。除了位於享負盛名的地段,美蒂克的每個單位都享有私家平台花園,健身設施和禮賓服務。

• 獨家發售 20 個全新住宅單位
• 高品質用料及先進設施
• 步行 5 分鐘即可前往柏林著名的購物大道 Ku'Damm,各大名店、酒吧和餐廳林立

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環業投資IP Global

環業投資IP Global提供的一站式服務,建基於大量的市場研究和分析,以及於每個銷售項目都作出財務承諾。 我們在投資過程的各個環節上,提供全面支援。從最初的市場研究分析、對物業及發展商的盡職審查,並提供客戶諮詢、融資和投資流程支援,到持續管理,令客戶在最合適的時間出售物業而獲利。通過我們作投資,可讓投資者和海外業主從其投資的物業獲益並如管理其他資產一樣輕鬆,將物業投資潛力轉化成其個人財富策略的成功組成部分。我們的業績是對投資者最好的證明,到目前為止,客戶通過我們投資的物業總值已超過 2.8 億美元,覆蓋全球30個市場。

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