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從經濟學角度出發 ,看看數據如何教您揀選投資產品 ?

30 March 2020

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在 2020 年,幾乎沒有城市可以百分百穩定投資者的信心。

股市暴跌,全球疫症大流行,政治不穩等令許多國家的經濟都受到影響。

如果您還沒有做任何的投資,現在是時候運用可靠的經濟數據尋找更多穩定性的資產類別作為您的多樣化投資組合。幸好,還有一個投資產品在眾多類別中仍然跑羸大市,歷史上有避險保值的作用。

從宏觀經濟學的角度

作為歐洲最大的經濟體,德國以避風港而聞名。在 2007 - 2008 年全球金融危機期間已大大避過風險。從宏觀經濟角度來看,儘管國際市場存在不確定性,但由於強勁的勞動力市場和國內消費的增加,2020 年的市場氣氛仍然樂觀。

鑑於住宅物業的需求不斷增長,截至 2019 年,全國各地的住屋供應數量不足以彌補供應缺口,合共約超過 100 萬個單位。供不應求的情況已為物業和租金的價格帶來上漲的壓力,尤其在 8 個主要的城市。

由於世界趨向城市化的發展,在發展蓬勃的一些城市,投資當地物業絕對是明智的選擇。 根據《 2019 年住屋市場報告》顯示,法蘭克福 (Frankfurt),漢堡 (Hamburg) 和慕尼黑 (Munich) 都是有潛力的市場,但亦比不上柏林 (Berlin) 或 Leipzig。

 

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從微觀經濟學的角度

從微觀經濟的角度來看,柏林是德國城市中是一個典型例子,市場擁有顯著的需求和供應增長。根據普華永道 (PwC) 和城市土地研究機構的《歐洲新興地產市場趨勢》報告中,柏林榮獲 2020 年「最佳歐洲投資城市」的第二名,超越德國的國民生產總值增長率,而近年來的年均增長率為 4%。

柏林是歐盟人口最多的城市,已成為國內外的優秀人才的集中地。根據德國經濟研究所(German Economic Institute)的預測,到 2035 年,柏林將有 400 萬人居住。勞動力不斷增長高於倫敦或巴黎,為 4.4%,令住屋空置率低至 1.1%。

再加上 2018 年租金增長率資本增長率分別為 7.1% 及 11.8%,令柏林物業成為整個歐洲最受歡迎的投資產品之一。

 

柏林地產需求強勁

當住宅需求如此之高,難免存在地產泡沫的擔憂。由於土地和技術勞工的短缺以及嚴重的政治干預,目前的供應已被對沖。

這意味著未來需求下降和過度住屋供應的機會很微。柏林的住屋市場長期供不應求,預計到 2030 年每年將需要額外增加 2 萬個單位。

儘管物業樓價在 2018 年上升了11.8%,但仍比紐約或倫敦的價格低 2 至 3 倍。

 

 

 

德國頂尖城市

柏林不僅是德國的中心城市,也是政府機構重地及科技和文化中心。現在柏林在世界版圖已佔重要的一席位,不斷提升基礎建設以應付社會需求。即將落成的柏林勃蘭登堡機場 (Berlin Brandenburg Airport) 將於 2020 年啟用,將直接連繫世界主要的金融中心,預料開初啟用後每年可接待 3,500 萬人次。當乘客到達柏林後,外國人和柏林人都可以前往歐洲最大的中央車站,其大都市的交通系統由 19,000 公里的鐵路線組成,這些鐵路線可連接附近所有的主要樞紐。有效的交通運輸使柏林成為德國頂尖城市之一及人均汽車比例最低。

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值得留意的是,一些行業的發展遷移至柏林: 如  Google,三星 (Samsung) 和 Pfizer 都在柏林設辦公室。另外,著名電動汽車 Tesla 行政總裁 Elon Musk 亦宣布計劃在柏林開設歐洲首間超級汽車工廠 (Telsa Gigafactory)。預計將帶來一萬個新就業機會,並吸引來自世界各地的技術人才。柏林已經擁有70% 德國的數碼和科技初創公司,並且去年獲得共同投資夥伴的 41 億歐元。相近的城市如美國三藩市 (San Francisco) 的矽谷 (Silicon Valley) 是唯一一個擁有眾多全球人才的創新中心,也是全球住宅物業租金第二高的地區。

在文化方面,柏林已成為國際城市,並且在許多方面也效法三藩市。柏林以多元化,環保和現代化而聞名,英文亦成為通用語言,深受新一代的外籍人士歡迎,並且成為歐洲藝術界的領先城市。

柏林蓬勃發展的行業中,其前途光明的工作前景受到年輕人的關注。歷史魅力和綠色空間的結合,加上所有現代先進的設施,使柏林成為地產市場上一顆潛力巨大的鑽石。

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